יום רביעי, 30 בספטמבר 2009

המחיר של "פיתוח שנשפך מהאוזניים" - פוסט תגובה


רציתי להתייחס להיבט אחר של פיתוח - "המחיר של פיתוח אגרסיבי, בפתאומיות ובקנה מידה בלתי אנושי". אין ספק שתכנון איכותי עשוי לשפר את איכות החיים במקום כלשהו. בחלק גדול מהפיתוח ה"מתווסף", ה"טלאי על טלאי" הוא עושה סדר, מאפשר לסדר תשתיות, מקטין את "זמן השדרוג" שכולל לרוב עבודות שמשמעותן רעש, עומסי תחבורה, ואבק הנגרמים מסגירת חלקים מהרחוב לצורך החלפת התשתיות (לרוב התת-קרקעיות) וכן מאפשר את שיפור המרחב הציבורי שהוא המשמעותי בעבור משתמשי הערים.

אבל, פיתוח בהיקפים גדולים מביא לשינויים גדולים ופתאומיים. הטבע האנושי בחלק מהמקרים הוא לשנוא שינוי ולפחד ממנו. כמובן שמדובר בתרבות ויש שינויים ממקום למקום, מחברה לחברה ומתקופה לתקופה. מחיקת מרקמים (פיזיים וחברתיים כאחד - ואפשר גם כלכליים וסביבתיים מסויימים) והחלפתם במרקמים אחרים עשויה להיות קשה (כדאי לקרוא גם לגבי ההשלכות של התחדשות עירונית בוויקיפדיה - זה ממצה! וגם כתבתה של אסתי זנדברג בנושא מעניינת מאוד). תושב "כרם התימנים/שכונת שפירא/וכו'" עשוי להתנגד מסיבות שונות - ובעיקר - כי לא מספיק רע לו. אבל, הוא גם עשוי לרצות את השינוי בדיוק כפי שאתה מציע.

השינויים העירוניים כרוכים לרוב בהגדלת זכויות בנייה ובמתן "סוכריית תמריצים" לבעלי הקרקעות. אז, אם מדובר בבעל נכס - הוא עשוי להיות מאוד מעוניין בתוספת הערך לנכס שלו. לעומת זאת, אם מדובר בדייר בשכירות או בבעל נכס שאין לו משאבים שיאפשרו את הפיתוח - הם עשויים לרצות בשינוי קצת פחות. אם הם רוצים להשאר בשכונה, וקשורים אליה גם ברמה הריגשית, אז הם עשויים אפילו להרגיש "נדחקים החוצה". העלאת ערך הנכסים "על הנייר" לפעמים גורמת לזה בעיקר במקומות מבוקשים כמו האזורים במרכז הארץ. לפעמים גם היא לא מצליחה להביא לשינוי המבוקש. (פוסט מעניין של ערן - בנוגע להטיות של תהליכי פינוי בינוי והפגיעה דווקא בשכבות הנמוכות ובפריפריה)


והנה דוגמא לאיך שמוכרים לנו התחדשות עירונית - הפעם בבת-ים:


בכל אופן, הדבר שאהבתי ביותר בפוסט שלך הוא ההצעה לבחון דברים מנקודת המבט ההפוכה - "אילו מרחבים לדעתכם אפשר לשנות או שצריכים התערבות משמעותית?". בראייה עלל עירונית זו השאלה שצריך לשאול. ברמה המקומית - צריך לבדוק אם התנאים בשלים לכך - אחד התנאים הוא מוכנות התושבים עצמם. לפעמים - הם פשוט לא מוכנים לשינוי.

יום שני, 28 בספטמבר 2009

תל אביב עיר לשימור (מאת: דניאל danezeq)

רשומה זו היא חלק מהבלוג של danezeq. היא מופיעה בבלוג של אורבניקה ובבלוג של danezeq.

הקדמה לרשומה:

אני אוהב לשמר. הכל. אני אוהב דברים שמתפקדים בהווה כפי שתוכננו בעבר. דברים שממלאים את אותה פונקציה, עם כמה שפחות שינויים.
לא אגזים אם אגיד שאני קצת כפייתי עם השימור.
אבל לדעתי, חובב שימור אמיתי הוא גם חובב פיתוח.
- -

שמתם לב לזה שרוב שטחיה של תל אביב מוגדרים כמרקמים לשימור?
לא באופן רשמי, אבל זה מספיק כדי להגן עליהם מפני תכנון מחדש ("פינוי-בינוי").
מדובר באיזורים שאם במקרה יצוץ מישהו ויעיז לפלוט את המשפט "בואו נהרוס הכל ונבנה מחדש" - יזרקו עליו עגבניות.

תפתחו מפה של תל אביב. נוה צדק -לשימור, כרם התימנים - לשימור, שכונת התקוה-לשימור, הצפון ה"ישן", הצפון ה"חדש" וכל המבנים הקטנים הסמוכים לירקון לרבות בבלי - לשימור, שכונת שפירא, נוה שאנן, פלורנטין, רמת ישראל, שבזי, איזור דרך יפו (רח` אילת) שכונת מונטיפיורי..

אולי עדיף הפוך: יש מרקמים בעיר עליהם יש הסכמה שכדאי וצריך להרוס עד היסוד ולהקים איזור עירוני מחדש?
הנה מה שאני מצאתי: השטח ממגדלי עזריאלי בדרום עד לפארק צמרת בצפון, השיכונים הרחבים לאורך דרך נמיר בין רח` ארלוזרוב עד לשאול המלך ("מתחם דפנה"), השיכונים הרחבים לאורך אבן גבירול מגשר בר יהודה בצפון ועד כמעט לבניין של "וואלה", המתחם שסביב רכבת מרכז ("מתחם 2000") הרצועה הכלואה בין רח` החרש לכביש איילון (קרוב לתחנה המרכזית) ועוד כמה פיסות קרקע באיזור התחנה, איזור שכונת הרכבת (חסן ערפה), מתחם השוק הסיטונאי לשעבר ומתחם סומייל (השטח סביב מגדל המאה באיבן גבירול)
וזהו.

יהיה מעניין לעשות מפה של תל אביב ולצבוע בצבע אחד את כל האיזורים שמיועדים לשימור מרקמי, ובצבע אחר את כל האיזורים שמיועדים להתחלה חדשה.

למרות שאני איש-שימור, אני מוחה על כך שתל אביב כובלת את עצמה ולא מאפשרת לעצמה לפתח מרקמים עירוניים אמיתיים.

נניח (מצב היפותטי לחלוטין) ותל אביב הייתה נהרסת היום ברובה. איזו תל אביב חדשה היינו מתחילים לבנות?
לי אין ספק שתל אביב החדשה הזו הייתה עיר מסודרת של של רחובות ושדרות פחות או יותר שתי-וערב, מתוכם מתנשאים מבנים גבוהים מאוד אשר שומרים על רצף של מסחר בינהם במפלס הרחוב.
לא היה בינהם רווח איפה שלא צריך (כמו בתכנית גדס המהוללת)
אבל איפה שכן צריך היו כיכרות, גינות, סימטאות, והרבה ירק.

אם תשאלו את דעתו של תושב כרם התימנים/שכונת שפירא/וכ` מה דעתו על פינוי השכונה ויצירת "המשך לתל אביב" במקומה, הוא ישלול בתקיפות את הצעתכם, בטענות כמו "זו שכונה נחמדה", "כולם מכירים את כולם", "במקום השקט והפסטורליה יסללו אוטוסטראדות" ועוד מיני טענות ינ"עיות אחרות. (ראו רשומה "יפי נפש עירוניים")

מדוע תל אביב נעשתה עיר שמרנית כ"כ בשנים האחרונות?

ברור לכולם שצריך לאזן בין פיתוח לשימור. המשפט הזה הפך להיות קונצנזוס, ובכל זאת אנשים חושבים שאיזון בין פיתוח לשימור פירוש הדבר שמירה על כל תל אביב כפי שהיא מלבד הותרת בניית כמה מגדלים ליד האיילון.
לאותם אנשים אני רוצה לומר: תל אביב נבנתה באימפולסיביות, בספונטניות וללא תכנית מסודרת וכוללת ברוב המקרים.
כל הערים הטובות בעולם היו פעם במצבה של תל אביב עד שמישהו החליט לעשות ספונג`ה, למחוק את העיר ולסדר הכל מחדש. כך מנהטן נראתה פעם כמו נוה צדק עד שהוחלט במאה ה-19 לבנות את העיר מחדש לפי חלוקת הגריד המפורסמת.
אני לא אומר שצריך למחוק את תל אביב ולסדר הכל מחדש. אבל בהחלט יש יותר מידיי חורים במרקם העירוני של תל אביב שלפחות על חלקם כדאי לוותר - לטובת תל אביב.



לסיכום:
המחיר של הרבה שימור - הוא הרבה פיתוח.
המחיר של שימור בנייה נמוכה מאוד - הוא בנייה גבוהה מאוד.

יום חמישי, 24 בספטמבר 2009

כתבה קטנה - ידיעה גדולה! (מאת: דניאל danezeq)

רשומה זו היא חלק מהבלוג של danezeq. היא מופיעה בבלוג של אורבניקה ובבלוג של danezeq.

אחד החניונים שמוציאים אותי מדעתי בתל אביב כבר שנים רבות, הוא "חניון בית הדר א`" או "חניון נתיבי איילון" שעתיד להיהרס עקב עבודות החפירה של הרכבת התחתית שתעבור בתוואי החניון. בתור אחד שחושב שתל אביב זקוקה לתוספת מכובדת של כיכרות, איני מפסיק להוקיר את הכיכרות שמוספות לעיר ובראשן את כיכר התזמורת ואיני מפסיק לחלום על כיכרות נוספות.

כיכר גדולה במקום חניון בית הדר א` היא כמעט חלום ילדות שלי. אני מקווה שבעירייה מייעדים את השטח הזה לכיכר או שטח ציבורי בדמות אחרת כמו גן, רחבה, פארק, או איך שלא יקראו לזה.

הנה הציטוט מהכתבה (ידיעות תל אביב) - "במסגרת העבודות יהרסו מספר חניונים, בהם חניון בית הדר שבפינת רחובות דרך בגין והרכבת (632 מקומות חניה), חניון המסילה שבפינת הרחובות יהודה הלוי ונחלת בינימיןן (100 מקומות), חניוני סוזאן דלאל (185 מקומות), חניוני גלי גיל והלולאה שבסמוך לבורסה באחד העם (612 מקומות) וחניון מנשיה מול הדולפינריום (490 מקומות חניה)"

נוסף לרשומה מאוחר יותר:
  • גיליתי שבמקום מתוכננים להבנות יחידות דיור.
  • אני עדיין לא יודע כמה ואיך ואמשיך לעקוב.
  • אני מקווה שמה שלא יבנו שם יבנו בחוכמה, עם חזית טובה לרח` הרכבת וכיכר ציבורית גדולה.

יום שלישי, 22 בספטמבר 2009

פנטזיה אורבנית - מגדל נחושתן

קשה, קשה לי - כמו לרבים - עם מגדל נחושתן.

אז פינטזתי....


כמובן שהיופי הוא בעיני המתבונן. הרעיון הוא קונספטואלי, אבל אני מניח שלא היה מזיק לנו קצת צבע במקום הבטון האפור המדכא, אם כבר המגדל הוא עובדה מוגמרת. חוץ מהמרקם של השכונה וההערך ההיסטורי שלה - הייחוד של נווה צדק, בעיניי, הוא גם בצבעי הפסטל הבולטים בה, אז אולי אם גם מגדל נחושתן היה כזה - הוא היה יכול קצת יותר להתמזג ולהתיידד עם הסביבה - אם כבר המגדל הוא עובדה מוגמרת... (וגם עם זה קשה לי להשלים...)

יום ראשון, 20 בספטמבר 2009

"יפי נפש עירוניים" – האנשים שכמעט תמיד יגידו לא (מאת: דניאל danezeq)

רשומה זו היא חלק מהבלוג של danezeq. היא מופיעה בבלוג של אורבניקה ובבלוג של danezeq.

יש הרבה חסמים שמונעים, או מעכבים את תל אביב מלהיות עיר לתפארת דגם העיר הטובה.
סמכויות שחסרות לשלטון המקומי, חברי מועצה שלא מבינים עניין, מחסור בממון, תכנון לקוי וכמו שתיארתי ברשומות הקודמות – גם אופנה חולפת יכולה להזיק לעיר (אך גם ל
הטיב עימה).
לאחרונה ישנו איום חדש על תל אביב – הטיפוסים אותם אני מכנה "יפי הנפש העירוניים".

הבהרת המושג:
נתחיל בדבר החיובי אצל יפי הנפש העירוניים: יש להם כוונות טובות. הם לרוב אנשים אכפתיים.
עד כאן הטוב. עכשיו הרע.
יפי הנפש העירוניים הם אנשים שמתנגדים לפיתוח (רובם לא יסכימו איתי על קביעה זו).
יפי הנפש העירוניים יעדיפו תמיד שימור על פני שינוי (הריסה / בנייה מחדש / הרחבה)
(בשלב הזה אפסיק לכתוב "יפי נפש עירוניים" בכל פעם. להלן "ינ"עים". יפי נפש עירוניים)

הינ"עים הם תוצאה של היסטורית הפיתוח הבעייתית של תל אביב. "תל אביב היא עיר שלא מפסיקה להמציא את עצמה מחדש" נוהגים לומר, ובצדק.

הינ"עים פחדנים, ואפשר להבין למה. הם מפחדים שמחר בבוקר ירימו להם כיכר למפלס גבוה, יקימו להם מגדל שיהווה אנטיתזה לרחוב או למרקם העירוני הסמוך, ימחקו חורשה למטרת סלילת חניון או אפילו יבנו מגה-מבנה בלב תל אביב שידכא את כל הסביבה שלו.

הינ"עים גילו משהו מעניין ביותר: כשלא "נוגעים" בכיכר - היא מתפקדת טוב ומתפתחת יפה בעצמה. כשלא מקימים מגדלים בלב העיר ההיסטורי, הפסטורליה חוגגת ות"א הקטנה עושה רנסנס. אפילו כשמקימים רכבת קלה בעיר, אפשר להימנע מכריית מנהרות ענק ותחנות עמוקות מתחת לקרקע.

הינ"עים כבר התרגלו לזה. "כמה שנוגעים פחות – יותר טוב". לכל שני מרצפות רחוב שהעירייה עוקרת במהלך עבודות תשתית, הינ"עים קוראים "תעלת בלאומיך". הם יזעקו תמיד בגנות ה"בטון" ובעד ה"ירוק".
הינ"עים רוצים שפשוט יעזבו את העיר שלהם בשקט ויתנו להם להנות ממנה. בנוסף או אולי לחילופין: אם כבר משקיעים בלשנות, הינ"עים ילחמו שזה יעשה בדרך הקונפורמיסטית, האופנתית והעכשווית ביותר.

הינ"עים הם אוטומטיים. את ה"אחד ועוד אחד" שלהם הם כבר עשו. מסקנתם: שינויי תשתית ובנייה גדולת מימדים הסבו רק נזקים לת"א ואסור "לחזור על הטעויות".
בלי לשים לב, הינ"עים אימצו הסתכלות של זקנים (מפחדים מכל שינוי).

מה חסר לינ"עים?
שיקול דעת. התעמקות. ראייה תכנונית. ראיית
הכלל. אמונה.

בתקופה בה נחנכה בריכת גורדון המחודשת (התמונה באדיבות וואלה!תל אביב), קלטה אוזני את המשפט "חולדאי הרס את בריכת גורדון". כלומר אין יותר בריכת גורדון. אני מניח שאם הייתי ממשיך להקשיב הייתי שומע משהו נוסח "עכשיו חולדאי יקים שם מגדל/חניון גורדון".
זוהי הדוגמא האולטימטיבית לטענה טיפוסית של יפה-נפש עירוני.
הוא ידע כמובן שבעת שפלט משפט זה הולכות ונשלמות העבודות האחרונות לקראת חניכתה של הבריכה המחודשת, אך זה לא שינה לו. ינ"עים ביקורתיים מאוד כלפי ראש העיר שלהם ובביקורתם הם הרבה יותר מסתם "שטחיים"; ביקורתם היא כמו שכבת קרום בעובי מילימטר מעל מים עמוקים. ביקורתו פוסחת על הפיכתו של כל מתחם הבריכה לציבורי ופתוח, ללא חומות ול
לא חסמים. על הפיכתו של החניון המדכא מאחורי הבריכה להמשך רציף של טיילת החוף, ולמרחב ציבורי מטופל ואיכותי מרוצף, מגונן, מואר הכולל שביל אופניים ותכנון אדריכלי מחוכם ומתחשב, על שימור חורשת הדקלים, על החיבור עם המעגנה הסמוכה, ומעל הכל על כך שבריכת גורדון – עודנה קיימת! ההתעלמות האדישה הזו בביקורת נגד "הריסת בריכת גורדון" חסרה התעמקות. איני מתכוון לביקורת שהושמעה לפני המהלך, אלא לביקורת שהושמעה כאשר הבריכה כמעט נחנכה.

הביקורת שהושמעה לפני המהלך, נגד כל שינוי במתחם בריכת גורדון היא ביקורת חסרת שיקול דעת ואם היא לא חסרת שיקול דעת – אז היא אנוכית (קרי, חסרת ראיית הכלל) מתחם בריכת גורדון כפי שהיה לפני השינוי היה ל"עצם בגרון" של טיילת החוף. במקום טיילת, השתרע בצמוד לבריכה חניון צר מוקף חומות. הינ"עים לא הבינו איך תיראה ותתפקד טיילת צרה מוקפת חומות במקום החניון או אולי גרוע מכך, לא הבינו מדוע נחוץ להקים במקום טיילת. אלה חסרי שיקול הדעת. לעומתם, אלה שכן הבינו ובתוך כך התנגדו למהלך פשוט רצו שהבריכה שלהם תמשיך להיות "אי" של פסטורליה שקוטעת את הטיילת. אלה האנוכיים.
ינ"עים רבים דחו על הסף את כוונת עיריית ת"א להקים את בריכת גורדון מחדש באופן שתשתלב בטיילת ו"תיבלע" על ידה. הם טענו שלא ניתן לתכנן בריכה בתוך טיילת ציבו
רית מבלי שזו תועד לכישלון. מסתבר שלא רק שזה אפשרי, זה אפילו יוצר בריכה מיוחדת יותר, ושטח ציבורי מעניין יותר. אנשים אילו חסרו ראייה תכנונית. אלה אותם אנשים שלא מזהים את הפוטנציאל של כיכר אתרים הסמוכה.
אגב, ראייה תכנונית זה לא משהו שיש רק לבעלי תארים. מספיק להרים את הראש כשמטיילים בעיר ולאחר מכן גם קצת להפעיל אותו.

מוטב כי אותם חסרי ראייה תכנונית היו לפחות נותנים הזדמנות לאלה שכן ניחנים בה, אך חסך באמונה גרם להם להאמין שכל תכנון מחדש של מתחם הבריכה יוליד כישלון. הם לא האמינו שניתן באמת למקם בריכה במתחם שקוף בתוככי הטיילת. באופן זהה אותם אנשים יגידו שכל כיכר שנבנית מעל חניון תת קרקעי תיהיה בלתי מוצלחת. אמונה.

מי הם יפי הנפש העירוניים?
א
ם את/ה מזהה אחד או יותר מהסימפטומים הבאים, זה הזמן לעשות חשבון נפש:
א.
כל דבר שראש העיר שלך עושה מרגיז אותך.
ב. מגמתיות בשיפוט.
ג. ביקורות זהות או כמעט זהות על כל מיזם
חדש.
ד. שמת לב ששום שיקול אצלך לא עלה בערכו על השיקול הסביבתי מעולם.
ה. שנוא עליך כל מבנה גדול בת"א, או כל מבנה מודרניסטי.
ו. אתה מאמין שלא צריך לשנות כלום בת"א, פרט להחזרת מקומות למצבם הקודם.
ז. אתה משתמש הרבה בתיאור "מפלצת" כשאתה מדבר על בניינים.

חשוב מאוד להעביר את המסר: עיר מקיימת אבולוציה. כדי להגיע לסביבה אנושית מעולה, צריך לדעת מה לשמר ומה להרוס. בלי אחד מהשניים, הערים הטובות ביותר בעולם כיום לא היו מה שהן.

קלישאות השגורות בפי יפי הנפש העירוניים:
תגובות לקלישאות – ראה/י למטה.

1
. די למגדלים
2. ת"א היא לא מנהטן
3. די לאוטוסטראדות בלב העיר
4. ת"א היא עיר לעשירים בלבד
5. המגדלים חוסמים את הבריזה

6. המגדלים עושים צל
7. המגדלים מנוכרים
8. המגדלים אילו מפלצות בטון
9. חולדאי מתעסק בשינויים קוסמטיים בלבד
10. צריך להרוס את התחנה המרכזית (ה"חדשה")
11. חולדאי הרס את אולם אוסישקין
12. הקמת חנ
יונים תת קרקעיים מכניסה עוד רכבים לעיר
13. במקום לדאוג לתחת שלהם ולשפץ את בניין העירייה, שישפצו את דרום העיר.
14. השיפוץ באיבן גבירול הוא סיוט מתמשך שכל תכליתו עקירת עצים ושינוי סוג מדרכה.
15. יש להוציא את האוטובוסים המפרקיים והרועשים מרחובות העיר הצרים.
16. צריך להרוס את מגדל שלום כי הוא מכוער וגימנסיה הרצליה הייתה מבנה "מיוחד".
17. המבנה הזה ענק ומסובך ולכן הוא מגלומני
18. במקום לקשקש על רכבת תחתית שלא תיהיה פה לעולם – צריך ליישם פיתרון מהיר.
19. יש להתחשב בציבור הדתי ולא להפעיל תחבורה ציבורית בשבת.

תגובות לקלישאות:
1
. הלאה עם המגדלים. מדינת ישראל היא המדינה המערבית הצפופה ביותר בעולם, וקצב ההתרבות שלה אדיר. מילא עכשיו, בעוד כמה שנים כל מרכז ישראל יהיה רצף בנייה ועל טבע בתולי נוכל רק לחלום. כבר היום קשה מאוד למצוא טבע לא מיושב. ישראל היא אחת ממספר מדינות מצומצם ביותר שיש לבנות בה רק ארוך מאוד לגובה ולעומק גם אם זה לא הנוף הפסטורלי שזכור מהקיבוץ של סבא. יש מקומות מסויימים בהם אסור לבנות לגובה – מרקמים נמוכים שרצוי לשמור.
2. נכון, וחבל מאוד שלא. מנהטן היא דוגמא מעולה למרקם עירוני מוצלח ביותר. יש ללמוד ממנו וליישם אותו איפה שאפשר (רובעים חדשים, איזורים המיועדים לפינוי וכ`).
3. לעולם לא תקום אוטוסטראדה בתוך תל אביב. לעומת זאת צירי תנועה תת קרקעיים נחוצים עבור תל אביב ויאפשרו להמיר הרבה שטח א
ספלט למרחבים ציבוריים נעימים. אלה לא אוטוסטראדות. (הרמז: ציר המסילה העות`מנית) ובכל מקרה – כל תשתית תנועתית שתקום בתל אביב צריכה להיות מיועדת לתחבורה ציבורית בלבד.
4. אני רוצה לראות כמה עשירים יהיו אם נסדר את תושבי מרכז תל אביב במסדר. רובם יהיו במעמד הבינוני ומטה. הכנסת עשירים לעיר תורמת לעיר ועושה נפלאות. מקדו את המאבק שלכם בהוספת דיור בר השגה למעמד בינוני, ועזבו את העשירים שתרומתם לת"א מובטחת.
5. ברוב המקרים וברוב הבחינות המגדלים מגבירים רוחות. מבנים שחוסמים בריזה אילו מבנים רחבים. כן כן – הגובה לא קובע.
6. צל בישראל זה דבר מבורך. בתל אביב חסר צל. אם דאגתכם היא לצל שיוטל על קולטי דוד השמש שלכם, דאגו שיזם המגדל יספק לכם פיתרון לכך (יש לכך כבר תקדים).
7. מה זה מנוכר? לא מזמין? מרתיע? כשמגדל מפנה לרחוב קיר גבוה או מבואה גדולה ומפוארת – חזיתו מנוכרת כיוון שלכם אין מה לחפש שם. כאשר חזית המגדל כוללת חנויות, בתי קפה ומסעדות לכלל הציבור, חזיתו מזמינה ואתם מוזמנים לנצל אותה ולהינות ממנה. דירשו מהעירייה ומהיזם שהמגדל יציג חזית מסחרית ו/או כיכר לכיוון הרחוב.
8
. מפלצות אלה יצורים מפחידים שאולי יורקות אש, ובטון זה חומר גאוני ששינה את העולם כשהומצא ובזכותו יש לכם קורת גג. בטון קל לתחזוקה ואם משתמשים בו נכון הוא גם אסטטי ביותר ובכל מקרה אפשר לחפות אותו.
9. "שינויים קוסמטיים" כפי שאתם מכנים אותם כוללים הרבה מעבר לקוסמטיקה. החלפת תשתיות (כדי שצינור הביוב לא יתפוצץ ואז תאשימו את חולדאי שאתם חיים בביוב ועוד) מה גם שקוסמטיקה = אסטטיקה = חזות הרחוב = ערך הרחוב = רחוב מוצלח לעומת רחוב כושל = מרחב ציבורי מהנה ובטוח לעומת איזור מוכה פשע ועזובה.
10. חס וחלילה. צעד כזה יגרום לכך שלא תיהיה תחנה מרכזית בתל אביב ואז נצטרך לנסוע רחוק מאוד (עד לצומת חולון) כדי לתפוס אוטובוס בינעירוני וכל זה ייעשה במסוף פתוח ובלתי עירוני שיושחת במהלך הלילות כאשר לא תיהיה בו פעילות אנושית. התחנה המרכזית של תל אביב צריכה פשוט להשתלב עם העיר טוב יותר ולעבור טיפול מקיף.
11. על אף שאני מתנגד להריסת האולם, חולדאי לא בדיוק "הרס" אותו. "הפועל" הרסה אותו. למעשה "הפועל" הקימה אולם זמני שהיה אמור לעבור משם עוד בשנות ה-80. הנהלת "הפועל" לא רצתה כנראה בהיכל לקבוצה, אז היא עשתה כל דבר אפשרי על מנת להרוס את האולם. היא השתמשה בו כמתלה פרסומות, הזניחה אותו עד לכדי כך שלא עמד בתקנים ולבסוף (סוג של) ביקשה מעיריית תל אביב להרוס אותו.
12. נגד כל חוקי הלוגיקה. הקמת חניונים תת קרקעיים מעבירה את החניה מהקרקע לתת הקרקע ומשחררת מרחב ציבורי. חוסר הקיום של תחבורה ציבורית איכותית ואי הפעלתה ביום שבת – אלה הגורמים להכנסת יותר ויותר כלי רכב למרכז העיר. דע מי הוא אויבך.
13. בניין העירייה זה לא התחת של עובדי העיריה – זה בניין ציבורי. זה נכס של העיר, זו נקודת ציון של העיר והוא שייך לציבור בדיוק כמו שדרום תל אביב שייכת לציבור.
14. השיפוץ באיבן גבירול, גם אם היה יכול להיות מוצלח יותר (תמיד אפשר טוב יותר) הרים את הרחוב מהקרשים אל מקום טוב הרבה יותר.
15. לא. יש לשנות את מסלולם כך שלא יעברו ברחובות צרים. אוטובוסים מפרקיים הם יעילים ביותר. הרבה יותר נוסעים בלא תוספת נהג.
16. חבל שהרסו את "גימנסיה הרצליה" אבל זה לא מתיר לעשות שוב את אותה טעות, ומה שנתפס אצלכם היום כ"רומנטי" ו"מיוחד" – מבנה הגימנסיה, סביר שיוחלף ע"י מגדל שלום – שייתפס ע"י דור ההמשך כנכס "מיוחד" ואולי אף "רומנטי" בעצמו.
17. ככה לא מאבחנים מגלומניות. מבנה ענק ומסובך בנוי כך בשל הפרוגרמה (תכנית הזמנתו) ה"ענקית והמסובכת" שלו. מגלומניות מאובחנת בכך שמבנה תוכנן ועוצב במטרה בלעדית לספק פנטזיה של האדריכל ללא התחשבות והתאמה לסביבה ולמוסכמות העיר בה הוקם. אגב, בקרוב יבנה מגדל מגלומני בתל אביב והוא יהווה שיעור טוב במגלומניה.
18. המשפט נכון, אך המילה "במקום" עושה עוול נורא. למה במקום? בנוסף!
19. אוטובוסים צריכים לפעול בשבת לפי הצורך – והציבור הדתי לא ישתמש בהם.

מקבץ קישורים לכתבות ינ"ע ניתן למצוא ברשומה בבלוג של danezeq

יום חמישי, 17 בספטמבר 2009

הזמנה לסדנה לגיבוש מסמך עמדה בנושא בנייה לגובה בת"א-יפו

מצורפת הזמנה לסדנה (ניתן להקליק ולהגדיל):סדנאות מסוג זה הינן הזדמנויות ממש חד-פעמיות (לצערנו) להשפיע על המדיניות העירונית. השתתפות הציבור במסגרת הכנת תכניות מתאר עירוניות היא אחת הדרכים בהן המתכננים יכולים להתרשם באופן בלתי אמצעי מהעמדות והגישות וכן מהצרכים השונים שקיימים בקרב הציבור. במקרה הזה מדובר במסמך של קבוצה בעלת מכנה משותף והוא ההיבטים הסביבתיים.
אורבניקה מברכת על התהליך ומחזקת את ידיו של הפורום הירוק!

יום רביעי, 9 בספטמבר 2009

סיכום השתתפותכם בפנטזיה אורבנית

סגירת קצוות קטנה לתערוכת "פנטזיה אורבנית - כיכר המדינה".

בתערוכה הוצגה ההיסטוריה התכנונית של הכיכר (קישורים 1, 2) וכן הוצבה "תיבת הצבעה" אליה התבקשו לשלשל המבקרים את התייחסותם לפנטזיות ולפרויקטים המוצגים בה. מצורף בהמשך "טופס ההצבעה".

את ההתייחסויות סיכמנו ומנינו. סה"כ השתתפו והגיבו 85 אנשים. מרביתם הצביעו שמית אך כ- 23 מהם הצביעו באופן אנונימי.

על הדירוג - במידה והיה מסומן בטופס פרויקט אחד - הוא קיבל נקודה. במידה והיו מסומנים מספר פרויקטים ללא דירוג - כל פרויקט קיבל חלק שווה מהנקודה. במידה ודורגו פרויקטים לפי סדר עדיפויות - הנקודה התחלקה בין ההצבעות כך שכל פרויקט קיבל חלק יחסית לדירוגו - נניח דורגו 3 מקומות, אזי הפרויקט עם הדירוג הגבוה קיבל 3/6, הפרויקט השני 2/6 והפרויקט השלישי 1/6.

ולהלן התוצאות המספריות -
  • הפרויקט שזכה במספר הנקודות הרב ביותר היה פרויקט "הכיכר הירוקה" מאת אורבניקה - התעוררות עירונית. להזכירכם, הפרויקטים שהוצעו על-ידי העמותה הינם פרויקטים קונספטואליים ולא הצעה למימוש בפועל.
  • הפרויקט שזכה ב"מקום השני" היה פרויקט "תל, אביב" מאת אדר' אריאל נוימן. קונספט אדיר הנשען על השימוש בשם העיר ואשר הציע להקים תל במרכז כיכר המדינה, שישמש כאתר טבע, תצפית ונוף ואשר ישבור את המישור בו שוכנת העיר.
  • הפרויקט שזכה ב"מקום השלישי" היה פרויקט "הכיכר התיירותית" אף הוא מאת העמותה.
  • לאחר מכן בסדר יורד - "הגן האורבני" מאת אדר' רוני זייברט ואדר' מרסל קלוגמן "הכיכר המבונה" של אורבניקה "כיכר העיר הומה" מאת אדר' נועם שוקד, "כיכר המדינה" מאת משה צור אדריכלים, "כיכר המדינה" מאת רוטמן רז אדריכלים ובמקביל לו פרויקט "כיכר המדינה" מאת אדר' שלום דוידוביץ' פרויקט "כיכר המדינה" מאת I. M. Pei ולבסוף פרויקט "Green Water Life Cycle" מאת Federica Di Lorio, Federico Rizzo ו- Chiara Tournour . בתערוכה השתתפו שני פרויקטים נוספים - "GO2" מאת Sophie Brunet ו- Anna Rocki ו"פרוייקט מ'" מאת אדר' איליה יהודובסקי.
בין ההתייחסויות המעניינות היו:
  1. "התכנון יוצר שילוב מעניין בין בנייה פרטית לבין היכולת לניצול השטח הפתוח לשימושים ציבוריים" - שהתייחסה לפרויקט של אדר' שלום דוידוביץ.
  2. "אדריכלות מסוג אחר. חסר לנו בארץ אייקונים אדריכליים שיהוו מוקד משיכה חברתי. בעזרת פרויקט זה הכיכר נשארת כיכר פתוחה שאינה חונקת את העיר" וכן "ניצול השטח לבניה תוך מחשבה על אזורים ציבוריים שמתאימים לאוכלוסיה מקומית ותיירותית. דרוש פתרון חנייה למבקרים" - פרויקט "הכיכר התיירותית"
  3. "הרעיון של הכנסת פיסת טבע אמיתית לתוך מרחב עירוני קנה אותי" ו"בניה לא חסרה בתל-אביב. כיכר המדינה התגבשה כמקום פתוח במרכזו והעלאת תל מוריק תתרום רבות לסביבה ולעיר" וגם "Project which takes the idea of urban open space to an edge. Marvellous work of earth art and deconstructive thinking" - הפרויקט של אדר' אריאל נוימן
  4. "חלוקה לחללים פנימיים עם הרבה פיתוח סביב החללים הללו. עבודה מושקעת עם דגש ניכר על המרחב הציבורי" ו"יצירתית, מסתורית ומבודחת ביחד. שואבת השראה מהעבר. הייתי רוצה לטייל ולבקר בתוך הכיכר הזו" - הפרויקט של אדר' נועם שוקד.
  5. "תכנית ריאלית שבה המסחר מכוסה בגינה ציבורית וחלקים גדולים כוללים גינה ציבורית במפלס הרחוב" - הפרויקט של משה צור אדריכלים.
  6. "גם שימושי וגם ירוק יכול להפוך למרכז החיים של התושבים וגם יחזיר את ההשקעה" - הפרויקט "הכיכר המבונה".
מעניין שדווקא "הכיכר הירוקה", הפרויקט הזוכה, לא קיבל התייחסויות מעניינות כלשהן. אולי אלו רחשי לב?

במפגש אורבניקה האחרון דננו בתערוכת "פנטזיה אורבנית - כיכר המדינה" שנערכה. עשינו הפקת לקחים והעלינו רעיונות לפנטזיה הבאה.

בין הלקחים היו -
  1. הנושא התקציבי, כיצד מממנים את הפרויקט מבלי "ליפול על פעילים".
  2. חשוב שיהיה אדם אחד אחראי על הפרויקט - סטודנט מטעם אברט, במידה והוא מוצא עניין, עשוי להיות אפשרות נהדרת.
  3. שיתוף הפעולה עם בתים מבפנים היה מוצלח ביותר וכדאי להמשיכו במידת האפשר.
  4. סיורים יזומים הם רעיון טוב וכדאי לשלבם מראש בתכנית העבודה.
  5. יש לכלול גם היבטים של תקשורת ושיווק במסגרת תכנית העבודה.
  6. מומלץ לחשוב כיצד מציגים מבחינה אוצרותית - מהן מדיות ההצגה - חשוב לגוון!
  7. חשוב להכין מראש תכנית עבודה ונקודות ציון חשובות בה - לדוג': פרסום אחרי שיודעים תאריך, נושא, דד-ליין, פורמטים וכו'.
מחכים ל... פנטזיה הבאה!

יום שבת, 5 בספטמבר 2009

הזמנה להכיר את יפו, שכונת שפירא ונווה שאנן

קורס חדש, מומלץ מאוד, שיתחיל ב 30 לאוקטובר הוא הזדמנות להכיר את הצד הפחות זוהר של תל אביב: יפו ודרום העיר.
מטרת הקורס היא להציג את הפנים הלא מוכרות של דרום תל אביב, שכונת שפירא, נווה שאנן ושכנתן יפו - עם הבעיות החברתיות הקשות הקיימות בהן: ריבוי הקהילות, הדעות והמתחים בין עניים ועשירים, יהודים וערבים, דתיים וחילוניים, עובדים זרים ומשת"פים. ומצד שני - הפוטנציאל לשינוי והכוחות היוצרים הגלומים בהן.
במסגרת הקורס ייערכו סיורים בשכונות, מפגשים עם תושבים, סופרים ומשוררים יפואים יהודים וערבים. המשתתפים ישמעו על הסחר בנשים ועל קשייהם של מהגרי העבודה, על סכנת הג'נטריפיקציה, ועוד. הקורס יסתיים בפנאל בהשתתפות נציגי העירייה וועדי הפעולה של השכונות.
בין המרצים בקורס : האנתרופולוג העירוני ד"ר דניאל מונטרסרו (מומחה לג'נטריפיקציה בערים מעורבות), האדריכל שרון רוטברד (מחבר "עיר לבנה עיר שחורה"), הסופר יוסוף עספור (מחבר "פניך-ולא הירח, יפו"), ד"ר אלה קרן (מתמחה בסחר עבדים ופעילה במוקד הסיוע לעובדים זרים) ועוד. רוב המרצים חיים בשכונות ופעילים בהן.
פרטים על הקורס :
המועד: מדי יום ו' בשעה 11:00 השיעור הראשון: יום שישי, ה-30 באוקטובר 2009.
המיקום: המכללה החברתית כלכלית, רח' יגאל אלון 30 ת"א. חנייה חופשית (הכניסה משדרות החייל)
קווים: 7,32,59, עשר דקות הליכה מתחנת הרכבת ההגנה
עלות הקורס: 250 ₪
פרטים נוספים והרשמה: אתי דיאמנט: 054-7832542, ettydiamant@gmail.com
עפרה סבלדי: 054-7932518, peter@gezer.org.il

יום חמישי, 3 בספטמבר 2009

מה זה להיות תל-אביבי - פרשנות יצירתית...

סרטון קצר ומשעשע של אלה עבודי! מגניב!


יום שלישי, 1 בספטמבר 2009

שיתוף ציבור בנושא מתחם דפנה-ארלוזורוב - ת"א-יפו

מצורף קטע מתוך פרוטוקול הועדה המקומית לתו"ב מה- 9.8.09 לעיונכם. לדעתי מדובר במתחם חשוב בכניסה מרכזית לעיר ולכן העניין שמצאתי בו ובדיון בו.
ההערות והסברים שלי באדום. כמו-כן, הטקסט נערך בכדי להקל על הקריאה וההבנה ובכדי להמנע מחזרות מיותרות בעיניי. אשמח להארות והערות כמובן.

מטרת הדיון: אישור עקרונות תכנית התחדשות עירונית למתחם דפנה - ארלוזורוב

מסלול התב"ע: תכנית בסמכות ועדה מחוזית (כלומר לא דנים באישור של התכנית עדיין כי זה לא בסמכות הועדה אך כן מקבלים החלטות מסויימות)

מיקום: רח' ארלוזרוב, רח' דפנה, דרך נמיר. (הקו הכחול הוא גבול שטח התכנית)

כתובת: ארלוזרוב 190-200, דפנה 12-40, דרך נמיר 1-31

גוש/חלקה:

גוש

גוש חלקי

חלקה

חלקי חלקה

6110


219-239


שטח קרקע: כ-80 דונם.

מתכנן: י.א. ישר אדריכלים.

יזם: עירית תל אביב

בעלות: מדינה

מצב השטח בפועל: מה קיים היום בשטח

במתחם קיימות 460 יח"ד ב-21 מבנים שבנויים בתצורה טורית (רכבת) והינם בני שלוש קומות מעל קומת קרקע חלקית.

המבנים ניבנו בשנות ה-50 כאשר מיעוטם שופץ באופן בסיסי ומרביתם במצב כללי ירוד. מצב התשתיות בכי רע וכן לא קיים פתרון מיגון הולם וגם לא פתרונות לנגישות וחניה ההולמים את תנאי החיים היום. השיפוצים שבוצעו בחלק מהדירות נראים על פני חזיתות המבנים, צנרת גלויה, בליטות וכו'.

מצב תכנוני קיים: מה מותר לעשות

יעוד קיים: בהתאם לתוכניות החלות על המתחם, (G, 626, 1015, 2604, 648, 1369, מ', ע'1, ג) יעוד הקרקע הינו למגורים, דרכים, שצ"פ (שטח ציבורי פתוח) ושב"צ (שטח בנוי ציבורי) (ראה טבלת יעודי קרקע להלן).

יעוד בתוכנית


דונם

%

מגורים

45.7

57.03

מבני ציבור

6.2

7.73

שטח ציבורי פתוח

8.32

24.83

דרכים

19.9

10.38

סה"כ

80.12

100

זכויות הבניה לפי תוכניות הנ"ל ( תכנית G, מ' ג' ) הינן 32% לקומה, בשלש קומות מעל קומת קרקע חלקית, ותוספת של 23 מ"ר לחדרי יציאה לגג. סה"כ 46,768 מ"ר.

זכויות בניה לבניני ציבור לפי תוכנית מפורטת 2604 - "בניני ציבור בתחומי תוכנית G" - סה"כ 11,308 מ"ר.

מצב תכנוני מוצע: מה מתכוונים לעשות

מוצע פיתוח והתחדשות מתחם דפנה – ארלזורוב –נמיר ותוספת יחידות דיור חדשות, שטחי ציבור ודרכים, כל זאת באמצעות התחדשות עירונית במתכונת של "פינוי ובינוי", תוך ראיה תכנונית כוללת, מותאמת ומתחשבת בסביבה הקיימת והעתידית תוך שיתוף הציבור התושבים בעלי הנכסים במתחם הפועלים לקידום היוזמה.

1. חלופות בינוי קצת מבלבל אבל מדובר על שני אזורים שונים בשטח התכנית, שטח הפונה בחזית לארלוזורוב ושטח הפונה בחזית לנמיר

הבינוי הפונה לרח' ארלוזורוב מציג 2 חלופות עקרוניות :

א. בינוי מלווה רחוב (המושג בינוי מלווה רחוב איננו ברור דיו לטעמי) בגובה של 5-6 קומות המשלב שטח פתוח ומבנה גבוה ויחודי בצומת ארלוזרוב נמיר. בינוי מוגבה במקצת מזה הקיים כיום אך דומה זה לזה.

ב. בינוי מלווה רחוב יחד עם בינוי לגובה המשלבים שטח פתוח ומבנה גבוה ויחודי בצומת ארלוזרוב נמיר. מגדל בצומת

הבינוי לאורך דרך נמיר מציג שתי חלופות בינוי עקרוניות:

א. בינוי המשלב בניה לגובה עם בניה נמוכה יחסית 3-4 קומות היוצרת דופן לרחוב דפנה תוך כדי הרחבת וטיפול בשטח הפתוח לאורך רחוב דפנה.

ב. בינוי הכולל בניה לגובה בקצב המלווה (המונח קצב מלווה איננו ברור דיו) את דרך נמיר כדוגמת הקצב הקיים ללא בניה נמוכה. יצירת רצף של שטחים פתוחים מפינת הנרייטה סולד לאורך רחב דפנה ועד רחוב ארלוזורוב. פיתוח שטחים פתוחים

הבינוי ישלב בניה נמוכה יחסית בשני מרקמים האחד לאורך רח' דפנה של 3-4 קומות ולאורך רח' ארלוזרוב 5-10 קומות ומגדלי דירות בני 30-45 קומות.

בכלל המתחם תהיה הבניה המגדלית בגובה של עד כ- 30 קומות ובצמתים המרכזיים ישולב בינוי מגדלי יחודי המאפשר שימושים כגון: משרדים, מסחר, מלונאות ומגורים. הפרוט יקבע בהמשך.

תמהיל המבנים יאפשר מגוון של דירות בגדלים שונים הפונות לקהלי יעד מגוונים.

תשמר ואף תורחב השדרה הירוקה המלווה את רח' דפנה ובמקביל יחוזק מערך שטחי הצבור הקיימים, הפתוחים והבנויים ויתווספו שטחים נוספים.

התכנון נשען על הסמיכות הקרובה לתחנות הרכבת הקלה ורכבת ישראל (תכנון מוטה תחבורה ציבורית) ומערכת הדרכים הראשיות הקימות תוך שינויים והרחבות נקודתיות כמתבקש מתוספת נפחי הבניה. הפסקה הזו מסבירה הרבה אך אינה ברורה לאור החלופות שהוצגו

2. התאמה למדיניות עירונית (שימושים, אחוזים, צפיפות, נפחים, השתלבות בסביבה)

האזור סמוך לתחום המע"ר המטרופוליני ונתמך במדיניות ציפוף והתחדשות מרקמים קיימים כחלק ממדיניות התכנון הארצית, המחוזית והמקומית. הפרוייקט שבנדון תואם לרוח מדיניות התכנון הקיימת בסביבה המשלבת בניה מגדלית לצד בניה מרקמית תוך פיתוח שטחי ציבור וזאת במקביל ובסמיכות לפרוייקטים עתירי זכויות בזרוע הצפונית של המע"ר, מתחם 2000 , קרן הקריה וכו'.

מדיניות תכנון זאת באה לידי ביטוי בתכנית האסטרטגית של העיר בפרק הדן במערך המרחבי – כאשר האזור מאופיין כ"אזור לפיתוח בהתאמה לסביבה". יחודיות מיקומו של הפרוייקט מהווה פוטנציאל תכנוני להתחדשות האזור תוך התאמתו למתחמים הסובבים.

3. תחבורה, תנועה, תשתיות

נערכה בדיקה מקדמית עם אגף התנועה במסגרתה הועלו הדרישות והצרכים להסדרי תנועה העשויים לנבוע מהפרוייקט בניהם הרחבת רח' ארלוזרוב, הרחבת דרך נמיר בחלקה והסדרת צומת הנרייטה סולד. כמוכן נושאים של הסדרת חניות, כניסות לפרוייקט וכו'.

השינויים הנדרשים במערך התנועה יבואו לידי ביטוי במסגרת התכנון הכולל המתחשב גם בבינוי, בשימושי הקרקע ובצורך בהפרשות קרקע לצרכי ציבור נוספים. תכנון התנועה והיקפי הפרוייקט יתחשבו במיקומו של המתחם ובהתחשב בסמיכותו למרכז תחבורתי מרכזי.

עם התקדמות תהליך התכנון יבחנו ההתאמות הנדרשות באופן מפורט.

4. התייחסות לסביבה:

המתחם מצוי בלב איזור המקודם תכנונית ברמות שונות. תוכנית תל אביב 2000, דרך פתח תקווה, הזרוע צפונית של המע"ר, קרן הקרייה, המרכז הרפואי איכילוב ועוד, ולפיכך יותאם קו הרקיע לאזור הקיים והפיתוח המתהווה.

תחום הפרוייקט נקבע בהתייחס לכלל החלקות והמבנים במתחם הכוללים 21 מבנים, על מנת לאפשר ראיה כוללת ורחבה של הצרכים השונים ולאפשר את הפרשת שטחי הצבור הנדרשים הנובעים מהפרוייקט תוך התמקדות בחטיבת קרקע הומוגנית מבחינת בינוי, רמת תשתיות ואופי הבעלויות.

5. איכות סביבה: מטרדים, סקר אקלימי וכו'

הנושאים הסביבתיים יקבלו ביטוי בהמשך תהליך התכנון ובהתאם לצרכים שיתפתחו.

7. משימות פיתוח בסביבת הפרויקט

במסגרת הפרוייקט ידרש שיפור מערך הדרכים הסמוכות, הקמה ופיתוח שטחי הציבור הקיימים והחדשים – הפתוחים והבנויים . יבחן במפורט עם התקדמות התהליך.

טבלת השוואה נתונים ראשוניים:

נתונים

מצב קיים

מצב מוצע

סה"כ זכויות בניה

יח"ד

460

1380

מגורים

מ"ר

כ- 35,580

154,560

גובה

קומות

3 מעל קומת קרקע

3-40 קומות


מטר



צפיפות

10 יח"ד לדונם נטו

30 יח"ד לדונם

מקומות חניה


בהתאם לתקן למגורים נוכח הקרבה למערכות הסעת המונים קיימות ומתוכננות, יש לדעתי לשקול הפחתה מעמידה בתקן בכדי לקדם שימוש בהן

זמן ביצוע: משך הכרזה 6 שנים.

חו"ד הצוות:

כללי:

צוות התכנון בשיתוף עם היחידה לתכנון אסטרטגי בסיועה של חברת וקסמן גוברין – (חברה מנהלת מטעם משרד הבינוי והשיכון) מקדמים את המתחם להכרזה במסגרת הועדה הבינמשרדית במשרד הבינוי והשיכון כמתחם להתחדשות עירונית – פינוי בינוי.

במתחם מתקיימת פעילות תושבים ויזמים עניפה, אשר מעוניינים בקידום היוזמה להתחדשות עירונית.

צוות התכנון רואה במתחם פוטנציאל תכנוני רב ליישום תהליכי התחדשות עירונית וזאת לאור מיקומו של המתחם בסמיכות למערכת צירי התנועה הראשית , המרכז התחבורתי הקיים והעתידי, התפתחות המתחמים הסמוכים הזרוע הצפונית של המע"ר, מתחם 2000, קרן הקריה, המרכז הרפואי איכילוב וכו'.

פוטנציאל תכנוני זה מאפשר את נפחי הבניה המוצעים תוך איזון בין ההיבטים האורבניים והכלכלים.

ריבוי היוזמות במתחם הן של תושבים והן של יזמים פרטיים הביא למסקנה שנדרשת יוזמה והובלה עירונית לגיבוש תכנית כוללת למתחם אשר תתווה את מתחמי הבינוי, נפחי הבניה, הפרשות הקרקע לצרכי ציבור ומערכת הדרכים הנדרשת, על מנת לגבש פרוגרמה תכנונית ודאית וזמינה, תב"ע, ליישום ע"י התקשרות בין הדיירים ויזמים הפרטיים.

דיון בתכנית שיתוף הציבור

מטרת הדיון:

1. אישור הוועדה המקומית לפרסום לפי סעיף 77 לתכנית מתחם דפנה. (סע' 77 לחוק התכנון והבניה מאפשר לפרסם הודעה על הכנת תכנית וקובע כיצד יש לעשות זאת. הודעה זו קובעת מצד אחד את האפשרות לקבוע תנאים ומגבלות על הוצאת היתרים לבנייה או לשימוש בקרקע ועל חלוקה מחדש של הקרקע - באם נקבעו, ומצד שני מפצה את את בעלי הקרקע שזכויותיהם מוגבלות. תוקף המגבלות - המועד המוקדם מבין אישור/דחיית התכנית, ביטול על-ידי מוסד התכנון שקבע אותם - ועדה מקומית, 3 שנים. אפשר להאריך את התנאים לעוד 3 שנים במקרים מיוחדים ויש צורך לנמק את ההחלטה ולאחר מכן להאריך שוב באישור של שר הפנים)

2. קביעת תנאים להיתר בניה לפי סעיף 78. (התנאים לצורך מתן היתרי בניה. אפשר לערור על ההחלטה לועדת הערר במקרה זה או למועצה הארצית - באם מדובר בתנאים שנקבעים על-ידי הועדה המחוזית. סע' 79 קשור אף הוא וקובע ששר האוצר יכול לדחות או לפטור את בעלי הנכסים מתשלום מיסי קרקע עבור הקרקע הנדונה וכן מאפשר לרשות המקומית לפטור או לדחות כל מס חובה - כגון ארנונה, בהתייחס לתקופה בה חלות המגבלות ובמידה התואמת את השלכות המגבלות)

3. אישור עקרונות שיתוף הציבור בהכנת התכנית.

רקע:

בתאריך 2.12.09 הוכרז מתחם דפנה כ"מתחם לפינוי בינוי" במסגרת הוועדה להתחדשות עירונית של משרד השיכון.

נוהלי מתחמים מוכרזים במסגרת פרוייקט התחדשות עירונית מחייבים בין היתר הליך שיתוף ציבור תושבי המתחם ובעלי זכויות הבניה. הנוהל מחייב עריכת 3 כנסים הכוללים פעולות הסברה ועידכון.

תכנית מתחם דפנה מקודמת ע"י עיריית תל אביב יפו לאור מיקומו, היקף שטחו וייחודו של המתחם במרחב העירוני, ונמצאה בהתאם לכך ראויה להליך שיתוף ציבור מורחב, עפ"י עקרונות ההליך שאושר ע"י וועדת המשנה לתכנון ובניה בישיבתה מס' 08-0012ב' מיום 19.3.08 מהטעמים הבאים:

1. התכנית מקודמת ע"י עיריית תל אביב יפו.

2. התכנית ממוקמת בחטיבת קרקע בשטח של 80 ד' המשנה את פני הסביבה באופן משמעותי מבחינת אופי הבינוי, היצע יח"ד.

3. התכנית כוללת בעלי נכס רבים (470 יח"ד), אשר עתידים לאכלס חלק מיח"ד במתחם, וראוי לשלבם בסוגיות תכנון שונות בהיותם תושבי המתחם.

מטרות תכנית שיתוף הציבור:

1. יידוע ועידכון שוטף של בעלי נכסים ותושבים במתחם בנושאים שוטפים.

2. שיתוף בעלי עניין בסוגיות תכנוניות במתחם.

3. יצירת שיח בין בעלי העניין למקדמי התכנית במטרה להביא בחשבון בתהליך התכנון את מירב הגורמים המושפעים.

בעלי העניין:

א. שותפים -בעלי נכסים וזכויות במתחם כולל יזמים בעלי חוזים חתומים ע"י תושבי המתחם, עיריית תל אביב-יפו.

ב. גובלים מיידיים - דיירים בשכירות תושבי המתחם, גובלים מיידיים בשימושי מגורים,(שיכון הקצינים, מבנה סולד/ארלוזורוב), שימושי משרדים ותעסוקה-בית הדר דפנה, דפנה 10.

ג. סובב קרוב – שימושי מגורים ותעסוקה הסמוכים למתחם: ביה"ח איכילוב, תושבי רחוב ארלוזורוב.

ד. מינהלת רובע בני דן.

ה. ארגונים סביבתיים.

בעלי העניין ישותפו על ידי הקמת מסגרות בהן יהיו נציגויות לקבוצות שונות במספר הירארכיות. בעלי הזכויות יאורגנו במסגרת "נציגות מתחם דפנה" שתפקידו ייצוג התושבים בפני גורמי התכנון, העברת מידע לנציגי המתחמים, סיוע בהערכות והתארגנות. נציגות זו יחד עם בעלי עניין נוספים יאורגנו במסגרת "פורום מתחם דפנה" שתפקידו להוות מסגרת להדברות ולהחלפת דעות בין נציגי הקבוצות המרכיבות את "בעלי הענין" בתכנון המתחם.

נושאים שייעלו לדיון במסגרת התהליך:

1. תכנית הבינוי: בחירה בין חלופות בינוי שונות-בניה מגדלית, בניה משולבת עם בינוי מרקמי, העמדה.

2. מיקום ואפיון השטחים הפתוחים.

3. שימושים בשטח לבנייני ציבור.

4. תמהיל הדירות.

שלבי השיתוף המרכזיים:

שלב האכרזה

מפגשים עם בעלי הדירות במתחם, דיווחים שוטפים, בחירת נציגויות. לא מפורט כיצד ואיך ייבחרו הנציגים, מיהם בעלי העניין ברמה הרובעית ומטעם ארגוני הסביבה. כמו-כן, לא מפורט מפתח לייצוג.

פרסום לפי סעיף 77-78

הכנת מסמכי התכנית

מפגשים עם "נציגות מתחם דפנה" במטרה לגבש היבטים תכנוניים הנוגעים בעיקר לתמהיל הדירות ולהיבטים הנוגעים למתחם – פנימה. מיהם הנציגים שיבטיחו דיור בר השגה מעבר אולי לארגונים הירוקים ואולי אולי לנציגי הרובע? מיהם הנציגים של הציבור הרחב שלא מרוויח כלכלית מהפרויקט? כיצד יתועדו המפגשים וכיצד יסוכמו לצורך הצגתם בסוף התהליך?

הקמת "פורום מתחם דפנה" במטרה לגבש היבטים תכנוניים הנוגעים בעיקר לשטחים הפתוחים והיבטים הנוגעים לקשר שבין המתחם לסביבתו.

לאחר הקמת "פורום מתחם דפנה" ותחילת פעולתו, מוצע לערוך כנס ציבורי ראשון פתוח לציבור. מהם מטרות כנס זה? האם מדובר ביידוע בלבד, על איסוף מידע נוסף או על קבלת החלטות בפורום רחב יותר מהנציגות הנבחרת?

דיון להפקדת התכנית

סיכום המפגשים יוצג לוועדה המקומית בעת הדיון בהפקדת התכנית.

לאחר גיבוש התוכנית ולפני הפקדתה בפועל, מוצע לערוך כנס ציבורי שני פתוח לציבור. מהי מטרת הכנס? לאור כך שהתכנית לקראת הפקדה, כנראה מדובר ביידוע על פרטי התכנית הסופית שתופקד. בשלב זה חשוב לדעתי לדרוש את הצגתם של תוצרי השיתוף - מה השתנה מהתכנית הראשונית ומה גובש באמצעות תהליך השיתוף.

הפקדת התכנית עד לאישורה למתן תוקף

פרסום הודעה על הפקדת התכנית לפי סעיף 89 לחוק

יישלחו הודעות לבעלי העניין ששותפו בתהליך. זהו סעיף חשוב שמראה כי ללוקחים חלק בתהליך השיתוף יש חלק גם בהמשך תהליך התכנון. חשוב לעדכן את המשתתפים בהמשך ההתפתחות התכנונית ובהחלטות הועדה המחוזית לאשר/לשנות או לדחות את התכנית.

יודגש כי הליך שיתוף הציבור אינו גורע מסמכות מוסדות התכנון המוסכמים בקבלת החלטותיהם התכנוניות. עם זאת עמדות בעלי העניין השונים יובאו בחשבון בהכנת התכנית ובמקרים בהם לא תתקבל עמדת בעל עניין כלשהו, יוצגו הנימוקים לכך.

חו"ד הצוות הצוות המקצועי בעירייה לצורך הדיון

1. מומלץ לפרסם הודעה על הכנת תכנית לפי סעיף 77 לחוק.

2. מומלץ לקבוע תנאים להוצאת היתרי בניה לפי סעיף 78 כלהלן: עד להפקדת תכנית מתחם דפנה

ולתקופה של עד שנתיים מיום קבלת החלטה זו, לא ניתן יהיה להוציא היתרי בניה לתוספות בניה

במתחם.

3. מומלץ לאשר את תכנית שיתוף הציבור כאמור לעיל.

4. מסקנות תהליך שיתוף הציבור יוצגו לוועדה לעת הדיון בהפקדת התכנית.

החלטה זו תהיה בטלה תוך 7 חודשים מיום שנמסרה למגיש התכנית אם לא ימולאו התנאים הקבועים בה וזאת עפ"י סעיף 86ד' לחוק.

בישיבתה מספר 09-0018ב' מיום 09/08/2009 (החלטה מספר 7) דנה ועדת המשנה לתכנון ולבניה בתכנית והחליטה:

מהלך הדיון:

גילה גינסברג הציגה את הליך הסטטוטורי, האכרזה של משרד השיכון על המתחם כמתחם לבינוי בינוי ומטרת הדיון- אישור תכ' שיתוף ציבור, אישור תכ' עפ"י סעיף 77/78.

גלי דולב הציגה את הליך שיתוף ציבור המוצע. לדעתי פרטים אלו מעניינים את הציבור הרחב ועיקרם אמור להיות מוצג במסגרת פרוטוקול הדיון.

שאלות של חברי הועדה:

מה הם עקרונות התכנון שאושרו בועדה לפני כשנה וחצי ומה נדרש היום מהועדה לאשר.

מבקשים לבחון את כל התכנון מחדש, היות והמבנים היום במצבם יכולים לשמש לדיור בר השגה, למרות שמבחינת המיקום מתאים לפרויקט מגדלים. לעמדתם התכ' לא ברת מימוש. בשל קרבת הפרויקט לשכונת שיכון הקצינים יהיו התנגדויות רבות לתכנית.

ביקשו להציג את התכ' התנועתית ובעיקר את הכניסות ויציאות לפרויקט.

רחל גלעד ולנר – שיתוף ציבור ברמה עירונית ולא רק של תושבי המתחם והסביבה הקרובה. רלוונטי לדעתי במידה והמתחם חשוב ברמה העירונית - במקרה זה היות ומדובר בצירי כניסה עיקריים למטרופולין (ארלוזורוב ונמיר) והיות והמתחם מהווה חלק מ"שער כניסה" לעיר, יש חשיבות בהיבט זה לבדוק כיצד תושבי העיר רוצים לאפיין תדמיתית את העיר

מיטל להבי – בעד התכנית של שיתוף ציבור ומבקשת להגדיל את שטחי הציבור בתכנית.

מה"ע (מהנדס העיר) – נוהל שיתוף ציבור אושר בועדה המקומית ובהתאם לנוהל שנקבע מוצע לועדה הליך שיתוף הציבור בתכנית זו. לא דנים בתכנית אלא רק בהליך שיתוף ציבור.

מיטל להבי השתתפה במהלך הדיון אך לא השתתפה בהחלטה.

הועדה מחליטה: החלטת הועדה בדיון

  1. לאשר את הליך שיתוף הציבור המוצע.
  2. לאשר לפרסום הודעה בדבר הכנת תכנית לפי סעיף 77 לחוק ופרסום תנאים לפי סעיף 78 כלהלן: עד להפקדת תכנית מתחם דפנה ולתקופה של עד שנתיים מיום קבלת החלטה זו, לא ניתן יהיה לממש תוספות בניה עפ"י תמ"א 38 (תוכנית ארצית שמאפשרת תוספת זכויות בניה מצד אחד ומצד שני מחייבת חיזוק של המבנים בפני רעידות אדמה). ניתן יהיה לאשר היתרי שיפוץ, סגירת/פתיחת מרפסות וכן חדרי יציאה לגג.

פאר ויסנר התנגד להחלטה.

מיטל להבי לא השתתפה בהחלטה.

משתתפים: דורון ספיר, פאר ויסנר, ארנון גלעדי, רחל גלעד-ולנר.