שיתוף ציבור בנושא מתחם דפנה-ארלוזורוב - ת"א-יפו

מצורף קטע מתוך פרוטוקול הועדה המקומית לתו"ב מה- 9.8.09 לעיונכם. לדעתי מדובר במתחם חשוב בכניסה מרכזית לעיר ולכן העניין שמצאתי בו ובדיון בו.
ההערות והסברים שלי באדום. כמו-כן, הטקסט נערך בכדי להקל על הקריאה וההבנה ובכדי להמנע מחזרות מיותרות בעיניי. אשמח להארות והערות כמובן.

מטרת הדיון: אישור עקרונות תכנית התחדשות עירונית למתחם דפנה - ארלוזורוב

מסלול התב"ע: תכנית בסמכות ועדה מחוזית (כלומר לא דנים באישור של התכנית עדיין כי זה לא בסמכות הועדה אך כן מקבלים החלטות מסויימות)

מיקום: רח' ארלוזרוב, רח' דפנה, דרך נמיר. (הקו הכחול הוא גבול שטח התכנית)

כתובת: ארלוזרוב 190-200, דפנה 12-40, דרך נמיר 1-31

גוש/חלקה:

גוש	גוש חלקי	חלקה	חלקי חלקה
6110		219-239

שטח קרקע: כ-80 דונם.

מתכנן: י.א. ישר אדריכלים.

יזם: עירית תל אביב

בעלות: מדינה

מצב השטח בפועל: מה קיים היום בשטח

במתחם קיימות 460 יח"ד ב-21 מבנים שבנויים בתצורה טורית (רכבת) והינם בני שלוש קומות מעל קומת קרקע חלקית.

המבנים ניבנו בשנות ה-50 כאשר מיעוטם שופץ באופן בסיסי ומרביתם במצב כללי ירוד. מצב התשתיות בכי רע וכן לא קיים פתרון מיגון הולם וגם לא פתרונות לנגישות וחניה ההולמים את תנאי החיים היום. השיפוצים שבוצעו בחלק מהדירות נראים על פני חזיתות המבנים, צנרת גלויה, בליטות וכו'.

מצב תכנוני קיים: מה מותר לעשות

יעוד קיים: בהתאם לתוכניות החלות על המתחם, (G, 626, 1015, 2604, 648, 1369, מ', ע'1, ג) יעוד הקרקע הינו למגורים, דרכים, שצ"פ (שטח ציבורי פתוח) ושב"צ (שטח בנוי ציבורי) (ראה טבלת יעודי קרקע להלן).

יעוד בתוכנית
	דונם	%
מגורים	45.7	57.03
מבני ציבור	6.2	7.73
שטח ציבורי פתוח	8.32	24.83
דרכים	19.9	10.38
סה"כ	80.12	100

זכויות הבניה לפי תוכניות הנ"ל ( תכנית G, מ' ג' ) הינן 32% לקומה, בשלש קומות מעל קומת קרקע חלקית, ותוספת של 23 מ"ר לחדרי יציאה לגג. סה"כ 46,768 מ"ר.

זכויות בניה לבניני ציבור לפי תוכנית מפורטת 2604 - "בניני ציבור בתחומי תוכנית G" - סה"כ 11,308 מ"ר.

מצב תכנוני מוצע: מה מתכוונים לעשות

מוצע פיתוח והתחדשות מתחם דפנה – ארלזורוב –נמיר ותוספת יחידות דיור חדשות, שטחי ציבור ודרכים, כל זאת באמצעות התחדשות עירונית במתכונת של "פינוי ובינוי", תוך ראיה תכנונית כוללת, מותאמת ומתחשבת בסביבה הקיימת והעתידית תוך שיתוף הציבור התושבים בעלי הנכסים במתחם הפועלים לקידום היוזמה.

1. חלופות בינוי קצת מבלבל אבל מדובר על שני אזורים שונים בשטח התכנית, שטח הפונה בחזית לארלוזורוב ושטח הפונה בחזית לנמיר

הבינוי הפונה לרח' ארלוזורוב מציג 2 חלופות עקרוניות :

א. בינוי מלווה רחוב (המושג בינוי מלווה רחוב איננו ברור דיו לטעמי) בגובה של 5-6 קומות המשלב שטח פתוח ומבנה גבוה ויחודי בצומת ארלוזרוב נמיר. בינוי מוגבה במקצת מזה הקיים כיום אך דומה זה לזה.

ב. בינוי מלווה רחוב יחד עם בינוי לגובה המשלבים שטח פתוח ומבנה גבוה ויחודי בצומת ארלוזרוב נמיר. מגדל בצומת

הבינוי לאורך דרך נמיר מציג שתי חלופות בינוי עקרוניות:

א. בינוי המשלב בניה לגובה עם בניה נמוכה יחסית 3-4 קומות היוצרת דופן לרחוב דפנה תוך כדי הרחבת וטיפול בשטח הפתוח לאורך רחוב דפנה.

ב. בינוי הכולל בניה לגובה בקצב המלווה (המונח קצב מלווה איננו ברור דיו) את דרך נמיר כדוגמת הקצב הקיים ללא בניה נמוכה. יצירת רצף של שטחים פתוחים מפינת הנרייטה סולד לאורך רחב דפנה ועד רחוב ארלוזורוב. פיתוח שטחים פתוחים

הבינוי ישלב בניה נמוכה יחסית בשני מרקמים האחד לאורך רח' דפנה של 3-4 קומות ולאורך רח' ארלוזרוב 5-10 קומות ומגדלי דירות בני 30-45 קומות.

בכלל המתחם תהיה הבניה המגדלית בגובה של עד כ- 30 קומות ובצמתים המרכזיים ישולב בינוי מגדלי יחודי המאפשר שימושים כגון: משרדים, מסחר, מלונאות ומגורים. הפרוט יקבע בהמשך.

תמהיל המבנים יאפשר מגוון של דירות בגדלים שונים הפונות לקהלי יעד מגוונים.

תשמר ואף תורחב השדרה הירוקה המלווה את רח' דפנה ובמקביל יחוזק מערך שטחי הצבור הקיימים, הפתוחים והבנויים ויתווספו שטחים נוספים.

התכנון נשען על הסמיכות הקרובה לתחנות הרכבת הקלה ורכבת ישראל (תכנון מוטה תחבורה ציבורית) ומערכת הדרכים הראשיות הקימות תוך שינויים והרחבות נקודתיות כמתבקש מתוספת נפחי הבניה. הפסקה הזו מסבירה הרבה אך אינה ברורה לאור החלופות שהוצגו

2. התאמה למדיניות עירונית (שימושים, אחוזים, צפיפות, נפחים, השתלבות בסביבה)

האזור סמוך לתחום המע"ר המטרופוליני ונתמך במדיניות ציפוף והתחדשות מרקמים קיימים כחלק ממדיניות התכנון הארצית, המחוזית והמקומית. הפרוייקט שבנדון תואם לרוח מדיניות התכנון הקיימת בסביבה המשלבת בניה מגדלית לצד בניה מרקמית תוך פיתוח שטחי ציבור וזאת במקביל ובסמיכות לפרוייקטים עתירי זכויות בזרוע הצפונית של המע"ר, מתחם 2000 , קרן הקריה וכו'.

מדיניות תכנון זאת באה לידי ביטוי בתכנית האסטרטגית של העיר בפרק הדן במערך המרחבי – כאשר האזור מאופיין כ"אזור לפיתוח בהתאמה לסביבה". יחודיות מיקומו של הפרוייקט מהווה פוטנציאל תכנוני להתחדשות האזור תוך התאמתו למתחמים הסובבים.

3. תחבורה, תנועה, תשתיות

נערכה בדיקה מקדמית עם אגף התנועה במסגרתה הועלו הדרישות והצרכים להסדרי תנועה העשויים לנבוע מהפרוייקט בניהם הרחבת רח' ארלוזרוב, הרחבת דרך נמיר בחלקה והסדרת צומת הנרייטה סולד. כמוכן נושאים של הסדרת חניות, כניסות לפרוייקט וכו'.

השינויים הנדרשים במערך התנועה יבואו לידי ביטוי במסגרת התכנון הכולל המתחשב גם בבינוי, בשימושי הקרקע ובצורך בהפרשות קרקע לצרכי ציבור נוספים. תכנון התנועה והיקפי הפרוייקט יתחשבו במיקומו של המתחם ובהתחשב בסמיכותו למרכז תחבורתי מרכזי.

עם התקדמות תהליך התכנון יבחנו ההתאמות הנדרשות באופן מפורט.

4. התייחסות לסביבה:

המתחם מצוי בלב איזור המקודם תכנונית ברמות שונות. תוכנית תל אביב 2000, דרך פתח תקווה, הזרוע צפונית של המע"ר, קרן הקרייה, המרכז הרפואי איכילוב ועוד, ולפיכך יותאם קו הרקיע לאזור הקיים והפיתוח המתהווה.

תחום הפרוייקט נקבע בהתייחס לכלל החלקות והמבנים במתחם הכוללים 21 מבנים, על מנת לאפשר ראיה כוללת ורחבה של הצרכים השונים ולאפשר את הפרשת שטחי הצבור הנדרשים הנובעים מהפרוייקט תוך התמקדות בחטיבת קרקע הומוגנית מבחינת בינוי, רמת תשתיות ואופי הבעלויות.

5. איכות סביבה: מטרדים, סקר אקלימי וכו'

הנושאים הסביבתיים יקבלו ביטוי בהמשך תהליך התכנון ובהתאם לצרכים שיתפתחו.

7. משימות פיתוח בסביבת הפרויקט

במסגרת הפרוייקט ידרש שיפור מערך הדרכים הסמוכות, הקמה ופיתוח שטחי הציבור הקיימים והחדשים – הפתוחים והבנויים . יבחן במפורט עם התקדמות התהליך.

טבלת השוואה נתונים ראשוניים:

נתונים		מצב קיים	מצב מוצע
סה"כ זכויות בניה	יח"ד	460	1380
מגורים	מ"ר	כ- 35,580	154,560
גובה	קומות	3 מעל קומת קרקע	3-40 קומות
	מטר
צפיפות		10 יח"ד לדונם נטו	30 יח"ד לדונם
מקומות חניה			בהתאם לתקן למגורים נוכח הקרבה למערכות הסעת המונים קיימות ומתוכננות, יש לדעתי לשקול הפחתה מעמידה בתקן בכדי לקדם שימוש בהן

זמן ביצוע: משך הכרזה 6 שנים.

חו"ד הצוות:

כללי:

צוות התכנון בשיתוף עם היחידה לתכנון אסטרטגי בסיועה של חברת וקסמן גוברין – (חברה מנהלת מטעם משרד הבינוי והשיכון) מקדמים את המתחם להכרזה במסגרת הועדה הבינמשרדית במשרד הבינוי והשיכון כמתחם להתחדשות עירונית – פינוי בינוי.

במתחם מתקיימת פעילות תושבים ויזמים עניפה, אשר מעוניינים בקידום היוזמה להתחדשות עירונית.

צוות התכנון רואה במתחם פוטנציאל תכנוני רב ליישום תהליכי התחדשות עירונית וזאת לאור מיקומו של המתחם בסמיכות למערכת צירי התנועה הראשית , המרכז התחבורתי הקיים והעתידי, התפתחות המתחמים הסמוכים הזרוע הצפונית של המע"ר, מתחם 2000, קרן הקריה, המרכז הרפואי איכילוב וכו'.

פוטנציאל תכנוני זה מאפשר את נפחי הבניה המוצעים תוך איזון בין ההיבטים האורבניים והכלכלים.

ריבוי היוזמות במתחם הן של תושבים והן של יזמים פרטיים הביא למסקנה שנדרשת יוזמה והובלה עירונית לגיבוש תכנית כוללת למתחם אשר תתווה את מתחמי הבינוי, נפחי הבניה, הפרשות הקרקע לצרכי ציבור ומערכת הדרכים הנדרשת, על מנת לגבש פרוגרמה תכנונית ודאית וזמינה, תב"ע, ליישום ע"י התקשרות בין הדיירים ויזמים הפרטיים.

דיון בתכנית שיתוף הציבור

מטרת הדיון:

1. אישור הוועדה המקומית לפרסום לפי סעיף 77 לתכנית מתחם דפנה. (סע' 77 לחוק התכנון והבניה מאפשר לפרסם הודעה על הכנת תכנית וקובע כיצד יש לעשות זאת. הודעה זו קובעת מצד אחד את האפשרות לקבוע תנאים ומגבלות על הוצאת היתרים לבנייה או לשימוש בקרקע ועל חלוקה מחדש של הקרקע - באם נקבעו, ומצד שני מפצה את את בעלי הקרקע שזכויותיהם מוגבלות. תוקף המגבלות - המועד המוקדם מבין אישור/דחיית התכנית, ביטול על-ידי מוסד התכנון שקבע אותם - ועדה מקומית, 3 שנים. אפשר להאריך את התנאים לעוד 3 שנים במקרים מיוחדים ויש צורך לנמק את ההחלטה ולאחר מכן להאריך שוב באישור של שר הפנים)

2. קביעת תנאים להיתר בניה לפי סעיף 78. (התנאים לצורך מתן היתרי בניה. אפשר לערור על ההחלטה לועדת הערר במקרה זה או למועצה הארצית - באם מדובר בתנאים שנקבעים על-ידי הועדה המחוזית. סע' 79 קשור אף הוא וקובע ששר האוצר יכול לדחות או לפטור את בעלי הנכסים מתשלום מיסי קרקע עבור הקרקע הנדונה וכן מאפשר לרשות המקומית לפטור או לדחות כל מס חובה - כגון ארנונה, בהתייחס לתקופה בה חלות המגבלות ובמידה התואמת את השלכות המגבלות)

3. אישור עקרונות שיתוף הציבור בהכנת התכנית.

רקע:

בתאריך 2.12.09 הוכרז מתחם דפנה כ"מתחם לפינוי בינוי" במסגרת הוועדה להתחדשות עירונית של משרד השיכון.

נוהלי מתחמים מוכרזים במסגרת פרוייקט התחדשות עירונית מחייבים בין היתר הליך שיתוף ציבור תושבי המתחם ובעלי זכויות הבניה. הנוהל מחייב עריכת 3 כנסים הכוללים פעולות הסברה ועידכון.

תכנית מתחם דפנה מקודמת ע"י עיריית תל אביב יפו לאור מיקומו, היקף שטחו וייחודו של המתחם במרחב העירוני, ונמצאה בהתאם לכך ראויה להליך שיתוף ציבור מורחב, עפ"י עקרונות ההליך שאושר ע"י וועדת המשנה לתכנון ובניה בישיבתה מס' 08-0012ב' מיום 19.3.08 מהטעמים הבאים:

1. התכנית מקודמת ע"י עיריית תל אביב יפו.

2. התכנית ממוקמת בחטיבת קרקע בשטח של 80 ד' המשנה את פני הסביבה באופן משמעותי מבחינת אופי הבינוי, היצע יח"ד.

3. התכנית כוללת בעלי נכס רבים (470 יח"ד), אשר עתידים לאכלס חלק מיח"ד במתחם, וראוי לשלבם בסוגיות תכנון שונות בהיותם תושבי המתחם.

מטרות תכנית שיתוף הציבור:

1. יידוע ועידכון שוטף של בעלי נכסים ותושבים במתחם בנושאים שוטפים.

2. שיתוף בעלי עניין בסוגיות תכנוניות במתחם.

3. יצירת שיח בין בעלי העניין למקדמי התכנית במטרה להביא בחשבון בתהליך התכנון את מירב הגורמים המושפעים.

בעלי העניין:

א. שותפים -בעלי נכסים וזכויות במתחם כולל יזמים בעלי חוזים חתומים ע"י תושבי המתחם, עיריית תל אביב-יפו.

ב. גובלים מיידיים - דיירים בשכירות תושבי המתחם, גובלים מיידיים בשימושי מגורים,(שיכון הקצינים, מבנה סולד/ארלוזורוב), שימושי משרדים ותעסוקה-בית הדר דפנה, דפנה 10.

ג. סובב קרוב – שימושי מגורים ותעסוקה הסמוכים למתחם: ביה"ח איכילוב, תושבי רחוב ארלוזורוב.

ד. מינהלת רובע בני דן.

ה. ארגונים סביבתיים.

בעלי העניין ישותפו על ידי הקמת מסגרות בהן יהיו נציגויות לקבוצות שונות במספר הירארכיות. בעלי הזכויות יאורגנו במסגרת "נציגות מתחם דפנה" שתפקידו ייצוג התושבים בפני גורמי התכנון, העברת מידע לנציגי המתחמים, סיוע בהערכות והתארגנות. נציגות זו יחד עם בעלי עניין נוספים יאורגנו במסגרת "פורום מתחם דפנה" שתפקידו להוות מסגרת להדברות ולהחלפת דעות בין נציגי הקבוצות המרכיבות את "בעלי הענין" בתכנון המתחם.

נושאים שייעלו לדיון במסגרת התהליך:

1. תכנית הבינוי: בחירה בין חלופות בינוי שונות-בניה מגדלית, בניה משולבת עם בינוי מרקמי, העמדה.

2. מיקום ואפיון השטחים הפתוחים.

3. שימושים בשטח לבנייני ציבור.

4. תמהיל הדירות.

שלבי השיתוף המרכזיים:

שלב האכרזה	מפגשים עם בעלי הדירות במתחם, דיווחים שוטפים, בחירת נציגויות. לא מפורט כיצד ואיך ייבחרו הנציגים, מיהם בעלי העניין ברמה הרובעית ומטעם ארגוני הסביבה. כמו-כן, לא מפורט מפתח לייצוג. פרסום לפי סעיף 77-78
הכנת מסמכי התכנית	מפגשים עם "נציגות מתחם דפנה" במטרה לגבש היבטים תכנוניים הנוגעים בעיקר לתמהיל הדירות ולהיבטים הנוגעים למתחם – פנימה. מיהם הנציגים שיבטיחו דיור בר השגה מעבר אולי לארגונים הירוקים ואולי אולי לנציגי הרובע? מיהם הנציגים של הציבור הרחב שלא מרוויח כלכלית מהפרויקט? כיצד יתועדו המפגשים וכיצד יסוכמו לצורך הצגתם בסוף התהליך?
	הקמת "פורום מתחם דפנה" במטרה לגבש היבטים תכנוניים הנוגעים בעיקר לשטחים הפתוחים והיבטים הנוגעים לקשר שבין המתחם לסביבתו.
	לאחר הקמת "פורום מתחם דפנה" ותחילת פעולתו, מוצע לערוך כנס ציבורי ראשון פתוח לציבור. מהם מטרות כנס זה? האם מדובר ביידוע בלבד, על איסוף מידע נוסף או על קבלת החלטות בפורום רחב יותר מהנציגות הנבחרת?
דיון להפקדת התכנית	סיכום המפגשים יוצג לוועדה המקומית בעת הדיון בהפקדת התכנית.
	לאחר גיבוש התוכנית ולפני הפקדתה בפועל, מוצע לערוך כנס ציבורי שני פתוח לציבור. מהי מטרת הכנס? לאור כך שהתכנית לקראת הפקדה, כנראה מדובר ביידוע על פרטי התכנית הסופית שתופקד. בשלב זה חשוב לדעתי לדרוש את הצגתם של תוצרי השיתוף - מה השתנה מהתכנית הראשונית ומה גובש באמצעות תהליך השיתוף.
הפקדת התכנית עד לאישורה למתן תוקף	פרסום הודעה על הפקדת התכנית לפי סעיף 89 לחוק יישלחו הודעות לבעלי העניין ששותפו בתהליך. זהו סעיף חשוב שמראה כי ללוקחים חלק בתהליך השיתוף יש חלק גם בהמשך תהליך התכנון. חשוב לעדכן את המשתתפים בהמשך ההתפתחות התכנונית ובהחלטות הועדה המחוזית לאשר/לשנות או לדחות את התכנית.

יודגש כי הליך שיתוף הציבור אינו גורע מסמכות מוסדות התכנון המוסכמים בקבלת החלטותיהם התכנוניות. עם זאת עמדות בעלי העניין השונים יובאו בחשבון בהכנת התכנית ובמקרים בהם לא תתקבל עמדת בעל עניין כלשהו, יוצגו הנימוקים לכך.

חו"ד הצוות הצוות המקצועי בעירייה לצורך הדיון

1. מומלץ לפרסם הודעה על הכנת תכנית לפי סעיף 77 לחוק.

2. מומלץ לקבוע תנאים להוצאת היתרי בניה לפי סעיף 78 כלהלן: עד להפקדת תכנית מתחם דפנה

ולתקופה של עד שנתיים מיום קבלת החלטה זו, לא ניתן יהיה להוציא היתרי בניה לתוספות בניה

במתחם.

3. מומלץ לאשר את תכנית שיתוף הציבור כאמור לעיל.

4. מסקנות תהליך שיתוף הציבור יוצגו לוועדה לעת הדיון בהפקדת התכנית.

החלטה זו תהיה בטלה תוך 7 חודשים מיום שנמסרה למגיש התכנית אם לא ימולאו התנאים הקבועים בה וזאת עפ"י סעיף 86ד' לחוק.

בישיבתה מספר 09-0018ב' מיום 09/08/2009 (החלטה מספר 7) דנה ועדת המשנה לתכנון ולבניה בתכנית והחליטה:

מהלך הדיון:

גילה גינסברג הציגה את הליך הסטטוטורי, האכרזה של משרד השיכון על המתחם כמתחם לבינוי בינוי ומטרת הדיון- אישור תכ' שיתוף ציבור, אישור תכ' עפ"י סעיף 77/78.

גלי דולב הציגה את הליך שיתוף ציבור המוצע. לדעתי פרטים אלו מעניינים את הציבור הרחב ועיקרם אמור להיות מוצג במסגרת פרוטוקול הדיון.

שאלות של חברי הועדה:

מה הם עקרונות התכנון שאושרו בועדה לפני כשנה וחצי ומה נדרש היום מהועדה לאשר.

מבקשים לבחון את כל התכנון מחדש, היות והמבנים היום במצבם יכולים לשמש לדיור בר השגה, למרות שמבחינת המיקום מתאים לפרויקט מגדלים. לעמדתם התכ' לא ברת מימוש. בשל קרבת הפרויקט לשכונת שיכון הקצינים יהיו התנגדויות רבות לתכנית.

ביקשו להציג את התכ' התנועתית ובעיקר את הכניסות ויציאות לפרויקט.

רחל גלעד ולנר – שיתוף ציבור ברמה עירונית ולא רק של תושבי המתחם והסביבה הקרובה. רלוונטי לדעתי במידה והמתחם חשוב ברמה העירונית - במקרה זה היות ומדובר בצירי כניסה עיקריים למטרופולין (ארלוזורוב ונמיר) והיות והמתחם מהווה חלק מ"שער כניסה" לעיר, יש חשיבות בהיבט זה לבדוק כיצד תושבי העיר רוצים לאפיין תדמיתית את העיר

מיטל להבי – בעד התכנית של שיתוף ציבור ומבקשת להגדיל את שטחי הציבור בתכנית.

מה"ע (מהנדס העיר) – נוהל שיתוף ציבור אושר בועדה המקומית ובהתאם לנוהל שנקבע מוצע לועדה הליך שיתוף הציבור בתכנית זו. לא דנים בתכנית אלא רק בהליך שיתוף ציבור.

מיטל להבי השתתפה במהלך הדיון אך לא השתתפה בהחלטה.

הועדה מחליטה: החלטת הועדה בדיון

1. לאשר את הליך שיתוף הציבור המוצע.
2. לאשר לפרסום הודעה בדבר הכנת תכנית לפי סעיף 77 לחוק ופרסום תנאים לפי סעיף 78 כלהלן: עד להפקדת תכנית מתחם דפנה ולתקופה של עד שנתיים מיום קבלת החלטה זו, לא ניתן יהיה לממש תוספות בניה עפ"י תמ"א 38 (תוכנית ארצית שמאפשרת תוספת זכויות בניה מצד אחד ומצד שני מחייבת חיזוק של המבנים בפני רעידות אדמה). ניתן יהיה לאשר היתרי שיפוץ, סגירת/פתיחת מרפסות וכן חדרי יציאה לגג.

פאר ויסנר התנגד להחלטה.

מיטל להבי לא השתתפה בהחלטה.

משתתפים: דורון ספיר, פאר ויסנר, ארנון גלעדי, רחל גלעד-ולנר.