פינוי בינוי – כל הקלפים על השולחן

"פינוי בינוי" הפך להיות בימינו תופעה שעושה המון רוח וצלצולים (ופורומים כמו הפורום המצוין הזה), אבל מעט מאוד יישום ותועלת. זו גם תופעה מאוד שנויה במחלוקת. יש שחושבים אותה לכרטיס לוטו (כמוני למשל, הלוואי עליי...), ויש שרואים בה קללה.

למי שטרם שמע או הכיר את התופעה, אז ... "פינוי בינוי" הוא אחד הכלים להתחדשות עירונית בערים, אשר נוצר בעקבות ההבנה שהשטחים הפתוחים אוזלים, שהציפוף הוא מטרה לאומית חשובה ושישנו קושי בקרב רשויות עירוניות לטפל במרקמים עירוניים מידרדרים. ההכרזה על שטח כעל מתחם לפינוי בינוי, הכרזה שיש לה תוקף משפטי לשש שנים, נעשית על מנת לייעל את השימוש בקרקע ולאפשר יחידות מגורים רבות יותר באותו השטח, תוך שמירה על שטחים פתוחים. אי לכך, השטחים המוכרזים בדרך כלל כשטחים לפינוי בינוי הם שכונות דלילות או אזורים דלילים המאופיינים בהתדרדרות פיזית וגם חברתית. במקום אותם מבנים מקים היזם מגדלי מגורים עם הרבה יותר יחידות דיור, תשתיות משופרות, שטחים ציבוריים מטופחים. (אפשר לקרוא עוד כאן)

אני מאוד מאמין ב"המצאה" הזו של פינוי בינוי, אבל לצערי – אני לא מאמין בתהליך. ובואו נשים את הדברים על השולחן – בתיאוריה זה מאוד יפה, בפועל – יש ליקויים לא סבירים. ליקויים אלו גורמים (לדעתי) לכך שפרויקטים של פינוי בינוי הם מסורבלים, לא מתקדמים, ומחזקים עוד יותר את אי האמון בין התושבים לממסד.

נתחיל עם המטרה של "ציפוף" – אם זו הייתה באמת המטרה המרכזית – אז מזמן היו שכונות נוספות ועשירות "על הכוונת" של הרשויות. ישנן, במרכז הארץ לפחות, כל כך הרבה אזורים דלילים אך מכיוון שהם מאוכלסים בתושבים חזקים ועמידים – אין לפרויקטים כאלו שום נגיעה בהם. למה? כי אין כדאיות כלכלית להרוס בתים בגודל 100 מ"ר או וילות, ולפצות בגינן תושבים. כלומר – אפשר כבר לומר בקול רם: אם נגמר לנו המקום אפשר גם "לחדש" את שכונת "רמת חן" (שכונת וילות זוללת שטחים) בגבול דרום תל אביב! אפשר גם לחדש את שכונת הדר יוסף. מדוע אנו צריכים שכונה של וילות בלב המטרופולין אם חסר לנו מקום?

אז זה לא באמת המטרה הטהורה של צפיפות שמטרידה את מדינת ישראל, ואפשר להתקדם...

נמשיך עם מטרת ההתחדשות והכוונות הטהורות לעזור ל'חסרי הישע' להשתדרג בחיים. כדי לקדם את הפרויקטים של פינוי פיצוי מעניקות הרשויות שלל הטבות ליזם – במס ובזכויות בניה. מה התושבים מקבלים? דירה בקומות הנמוכות ותוספת חדר – זה החלק הטוב. החלק הרע : אי פטור מהיטל השבחה (כלומר – ביום מן הימים התושבים ישלמו על כך שהם לקחו חלק בפרויקט הזה) + כמה שנים של כאבי ראש ומיקוחים קשים ל'חסרי הישע' , ולבסוף: מפלצת אורבנית שעל אחזקתה צריך לשלם כ 200 ₪ ומעלה ועד בית (ובדרך כלל הרבה הרבה יותר). ואני שואל : למה זה נתפס כצודק והוגן, ואין מערער על כך, שהדיירים שפונו לטובת הפרויקט יקבלו את הקומות הראשונות? מדוע זה לא יותר הגיוני שאם כבר עושים פרויקט שתורם למטרה הלאומית (ציפוף) אז מי שנותן בשביל המטרה הזו מקבל תמורה הולמת, ולא "קומה ראשונה עד חמישית"? מה פה "טובת הדיירים"? על מי עובדים? לגור באותה קומה, או אחת מעל, אלא שעכשיו מעליהם 20 ומשהו קומות ולא 2, ועוד בגלל זה ישלמו פי 5 ועד בית? ה"רעיון" הזה של פינוי בינוי שם מראש את הדיירים בעמדת נחיתות וצורך במיקוח. מה הפלא שדיירים מסרבים? זה שברוב המקרים מדובר באוכלוסיה מוחלשת לא אומר שהשאיפות שלהם מסתיימות בקומה שלישית או חמישית. הפיתוי של "השתדרגות" של התושבים אינו ראוי למשא ומתן (ונתפס כחמדנות), אבל השאיפות של היזם להרוויח הרבה כסף – כן ראויות (ולא נתפס כחמדנות)? ב א מ ת , שהמדינה, או העירייה תשלם ליזם את ההפרש בין מחיר דירה בקומה 2-5 לדירה בקומה 8-10. שיהפכו כבר את התופעה הזו לכדאית באמת לתושבים.

בעיניי כדי להפוך את התופעה הזו לטובה יותר הן מבחינה ערכית והן מבחינה יישומית צריך לעשות מספר שינויים :

1. לא חיבוק דב – חיבוק אמיתי :
אם הרשות העירונית היא זו שמחבקת את הפרויקט הזה, ומחבקת את היזם בהטבות של זכויות בקרקע, אז למה היא לא "מחבקת" גם את הדיירים? למה שהם לא יקבלו מראש דירות יקרות יותר, וששאר הדירות יניבו את הרווחים הגבוהים ? ואם אפשר, ואם איכפת למישהו גם ממעמד הבינוני-נמוך, אז שהקומות הראשונות יוקצו לדיור בר השגה. האין זו קליעה לכמה אידיאולוגיות גם יחד : התחדשות עירונית, ציפוף, שיפור רמת חיים, צדק חלוקתי ודיור בר השגה? אם הרשויות רוצות שיתוף פעולה של תושבים – שיעשו משהו כדי שישתפו פעולה. תושבים רבים לא חושבים שלהחליף את הבניין הקומפקטי והאנושי שלהם במגדל מפלצתי - זה כזה פיתוי....

2. הצעה שאי אפשר לסרב לה (אבל לא בנוסח דון-קורליאונה...)
יש עדיין אנשים שעבורם הפיתוי הוא לא כזה גדול גם אם הדירה קופצת בכמה עשרות אלפי דולרים. יש אנשים שחושבים כמו לאה שבת ש"סך הכל אני רוצה לחיות את חיי בשקט..." עם "חתיכת שמיים" ולא יותר. ובטח לא יותר 20 קומות. מה עושים איתם? מי אנחנו שנחליט בשבילם? זו בעיה שהפתרון שלה הוא בעיניי דווקא כן מוסרי, כי אם יש מספיק אנשים בבניין שרוצים לשפר את חייהם – אז המיעוט יצטרך לעשות את הוויתור. אבל הבעיה היא שלא מדובר רק ב 10% סרבנים או 20%, אלא ביותר אנשים. וכאן באמת שורש הבעיה: אם הרבה אנשים לא מתפתים להצעה סימן שהיא באמת לא מפתה. ואם אכן היו נותנים לדיירים הצעה שבאמת קשה לסרב לה, האמינו לי : אולי היזם יפסיד קצת כסף במכירות אבל יחסוך קצת כסף מקיצור התהליך המייגע הזה. עד היום הושלם רק פרויקט אחד בישראל (של פינוי בינוי של שכונה שלמה). איפה המסקנות של המדינה ושל היזמים?

3. שינוי טוטאלי של כללי המשחק במקום חוק הדייר הסורר

בעקבות הכישלון של פרויקטים כאלו יצא בסוף 2005 "חוק הדייר הסורר". מהותו של החוק: ניתן לבצע פרויקט של פינוי בינוי גם בהסכמה של 80% מהדיירים, והדייר הסורר יצטרך להתמודד גם עם תביעה של שכניו (אם יגישו נגדו) בגין סירוב בלתי סביר. הרציונל של החוק, שהוא נכון לחלוטין, הוא לזרז את התהליך ולמנוע מתושבים חמדנים ותאווי בצע "לתקוע" את החלומות של השכנים. הבעיה בחוק הזה היא בעמימותו. מיהו הדייר הסרבן? ואיך מודדים "סירוב שאינו סביר". מדוע החוק החדש נגד הדייר הסרבן כזה ריק, כזה לייט? ואם באמת רוצים להפוך את התהליך לקצר יותר ויעיל יותר אז לא בחוק הזה טמון הפתרון. הפתרון הוא דווקא לחוקק חוק שישנה לגמרי את כללי המשחק ויהפוך אותו להגיוני יותר : הראשונים שמשתפים פעולה מקבלים יותר, האחרונים פחות, וה 20% סרבנים - יקבלו קומה ראשונה כ"עונש" על הגרידיות והסחטנות. השיטה הזו הרי תמריץ את הפרויקט וגם תהיה יותר הוגנת עבור מי שכן עוזר לה להתגשם. וזאת כמובן - בתנאי שיש חוק שדורש שהמטרה היא באמת לשדרג את התושבים המקוריים, לתת להם מראש קומה 7...

אני באמת מאמין ב"רעיון" הזה של פינוי בינוי (כמובן במקומות ראויים לכך מבחינה סביבתית וחברתית) אבל אני באמת חושב שהמודל של הרעיון הזה בלתי יעיל. משקיעים אנרגיות במקומות הכי מאוסים במקום להפוך זאת לפרויקט מבוקש על ידי דיירים, ועם כללי משחק שפועלים לטובת הפרויקט והדיירים כאחד. חוק הדייר הסרבן לא יעזור, ותאוות הבצע של יזמים – עוד פחות. צריך לשנות פה את כללי המשחק.